A usucapião de Servidão Predial

Em linhas gerais, servidão predial é um instituto que aumenta a utilidade do chamado “prédio dominante”, trazendo um ônus ao “prédio serviente”. Importa ressaltar que no direito prédio não é edifício, mas sim qualquer imóvel, com edificações ou não, seja um terreno, casa, fazenda, etc. Para entender melhor, a servidão é no sentido de submissão, mas facultativa e convencionado expressamente entre as partes ou por testamento (unilateral), constituído por donos diversos (não podendo haver confusão de donos – o proprietário do prédio serviente compra o prédio dominante, ou vice versa) e com a devida escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.

As espécies de servidão são as contínuas, aquelas que independem da ação humana como o contrato para passagem de água (aqueduto) ou servidão de passagem de energia, por exemplo. Já as descontínuas dependem de ação humana, como as de trânsito, de retirar água, pastagem em terreno alheio (tolerar a passagem do proprietário do prédio dominante). E tem as aparentes, aquelas que possuem sinais exteriores, visível a qualquer pessoa, como a de trânsito e as não aparentes que só é de conhecimento do dominante e serviente, servidão de paisagem, por exemplo, para não construir até certa altura (servidão in non faciendo – obrigação de não fazer)

O que há de ser discutido no presente texto é a possibilidade de usucapião de servidão. O art. 1208, CC dispõe que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância. Permissão seria o caso do proprietário visualizar que outrem está passando por sua propriedade e permitir, concordar com sua passagem. De outra forma, o proprietário verifica que outrem está passando para encurtar caminho em seu terreno e nada faz, se omite, não é servidão, senão mera tolerância.

USUCAPIÃO. SERVIDÃO DE PASSAGEM. Em tendo sido demonstrado o exercício contínuo e incontestado da servidão de passagem, por parte dos autores, por mais de vinte anos, impõe-se o reconhecimento da aquisição da servidão, pela usucapião. CC, art. 1.379, caput e parágrafo único. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70014298996, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Aquino Flores de Camargo, Julgado em 12/07/2006)

Assim, a usucapião pode ser concedida, em regra, nas servidões incontestadas, contínuas e aparentes vide o art. 1379, CC. O primeiro requisito da usucapião do direito real sobre coisa alheia de servidão é a posse pacífica e contínua por 10 anos bem como aparente, tendo em vista que a servidão é impresumível, pois as não aparentes não ensejam posse e sem posse não há usucapião. A doutrina defende a usucapião extraordinária por 15 anos, como o da propriedade e com base no Enunciado n. 251 do CJF/STJ, da III Jornada de Direito Civil (2004): “O prazo máximo para a usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil”. A usucapião prevista no Código Civil autoriza no prazo de 10 anos como sendo ordinária e não tendo título, o prazo será de 20 anos (art. 1379, parágrafo único do Código Civil).

A jurisprudência amplia o entendimento admitindo uma servidão descontínua de trânsito, caso o titular tenha realizado atos possessórios (obras – pavimentar, ponte) e o mesmo comprovar estes atos, mesmo sem título (contrato), tal como dispõe a Súmula 415 do STF: “Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória”.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO, OU DE SERVIDÃO DE PASSAGEM. JULGADA PROCEDENTE. SENTENCA CONFIRMADA. JURISPRUDÊNCIA ADMITE USUCAPIÃO DE SERVIDÃO DE TRÂNSITO APARENTE, EMBORA DESCONTINUA. (Apelação Cível Nº 24447, Quarta Câmara Cível, Tribunal de Alçada do RS, Relator: José Maria Rosa Tesheiner, Julgado em 26/02/1981)

Referências:

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 7. Ed. Rev., atual. E ampl. São Paulo: Método, 2017.

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Por: Ingryd Monteiro